77- مبایعه نامه

بسم الله الرحمن الرحیم

یکی از موضوعاتی که در بسیاری از مواقع مردم را درگیر مسائل حقوقی و یا اختلافات بین فردی خواهد کرد ناآشنا بودن آنان با چگونگی تنظیم قراردادهاست. بنا بر این بهترین راه مشورت با وکیلان دادگستری و یا مشاوران حقوقی است. ارزش دارد مبلغی هزینه شود ولی از چالش های احتمالی پیش گیری گردد.

اما یکی از قراردادهایی که بیش تر مردم با آن سر و کار پیدا کرده یا می کنند و معمولاً همه، با اتکا به مشاوران املاک عقد قرارداد خواهند نمود مبایعه نامه است که متأسفانه برخی از مشاوران املاک نیز ریزه کاری های حقوقی موضوع را نمی دانند.

در زیر به چند نکته اصلی و اساسی در این باره اشاره خواهد شد. امید است مورد استفاده قرار بگیرد.

الف- در باره ی بنگاه مشاور املاک:

شما به مشاور املاکی نیاز دارید که در این کار شما را به خوبی یاری کند. به ویژه اگر نخستین معامله ای ست که انجام می دهید. مشاور شما باید دارای دانش، تجربه ی کافی و حسن شهرت باشد. بنا بر این:

1- در باره ی بنگاهی که قرار است معامله در آنجا انجام شود، تحقیقی اجمالی به عمل آورید و از خوش نام بودن آنان اطمینان نسبی حاصل کنید.

2- با مصاحبه ای که با مشاور املاک انجام می دهید تلاش کنید (بدون آنکه متوجه هدف شما شود) میزان دانش او را در حوزه ی کاری، بازار مسکن، چگونگی استفاده از تسهیلات بانکی، مسائل حقوقی و ... به طور نسبی حدس بزنید.

مشاور کم سواد و ناآگاه احتمالاً شما را گرفتار خواهد کرد اما خوبی کار آنجاست که چنین فردی خیلی زود خود را لو می دهد و شما با مذاکره ای کوتاه احتمالاً به تشخیص خواهید رسید.

3- مطمئن شوید شخصی که مبایعه نامه را تنظیم و امضا می کند همان کسی است که پروانه ی اشتغال "مشاور املاک" به نام اوست.

ب- در باره ی فروشنده:

1- خریدار باید شناسنامه و کارت ملی فروشنده را اخذ و نسبت به شناسایی هویت فروشنده اقدام کند. با هر گونه مغایرت باید با احتیاط برخورد شود. فرضاً اگر عکس شناسنامه با قیافه ی فرد شباهت چندانی ندارد، با شنیدن جملاتی همچون "عکس قدیم است"، نباید بسنده کرد و باید بررسی بیش تری به عمل آورد.

2- پس از شناسایی فروشنده، باید مدارک شناسایی را با سند مورد معامله تطبیق داد و اطمینان حاصل نمود که فروشنده، شخص مالک است. در اینجا باید دقت نمود همه ی مشخصات شناسنامه ای باید با آنچه در سند ثبت شده مطابقت شود.

3- چنانچه فروشندگان چند نفر بودند باید این اقدامات برای تک تک آنان به عمل آید به علاوه دقیقاً بررسی شود که سهم هر یک به چه میزان است.

4- اگر ملک متعلق به ورثه است حتماً برگه ی اصلی انحصار ورثه مشاهده شود و از میزان مالکیت وراث اطلاع حاصل گردد. به علاوه اگر قصد خرید 6 دانگ ملک را دارید اطمینان حاصل کنید که همگی آماده ی فروشند. همه را شناسایی و با آنان مذاکره کنید. اگر در بین وراث یکی به دیگری وکالت داده، با تطبیق مدارک شناساییِ هر دو با وکالت نامه، از اصالت همه چیز اطمینان حاصل کنید.

5- اگر فروشنده به هر دلیل به فردی وکالت داده که ملک وی را به فروش برساند تمام اقدامات بالا را به عمل آورید. یعنی اصالت مدارک شناسایی مالک، مطابقت با سند، اصالت وکالت نامه و ...

6- اگر مالک خیلی پیر و یا زیر سن تکلیف است و یا اوضاع و احوال وی به گونه ای است که سلامت روانش مورد تردید است در معامله احتیاط کنید چرا که ممکن است جزء محجوران در معامله (یعنی کسانی که نمی توانند در مال خود تصرف کنند)، باشد. در اینجا باید از طریق مرجع قضایی بررسی شود که اگر محجور است، ولی یا قیم وی نیز وارد معامله شود.

اما این موضوع به تنهایی کفایت نمی کند. یعنی ممکن است فرد به دلیل آنکه برایش پیگیری ننموده اند در لیست محجوران از معامله نباشد، ولی پس از معامله و با مداخله اطرافیان و اقدام قضایی، رأی بر سفیه بودن وی اخذ و معامله ی شما فسخ شود! بنا بر این اگر سلامت روان فروشنده مورد تردید است ولو اینکه جزء محجوران نباشد، بهتر است نزدیکان او را به عنوان شاهد وارد معامله کنید.

7- اگر فروشنده برای ساخت، وام دریافت کرده، با مشاهده اوراق و اسناد دقیقاً از میزان آن اطلاع حاصل کنید. مراقب باشید که سررسید بازپرداخت فرا نرسیده باشد. گاهی جریمه ها و ... بسیار مشکل ساز خواهد بود.

پ- در باره ی خریدار:

1- فروشنده به جز بندهای 2 و 4 و 7 بالا بقیه ی موارد را باید در باره خریدار بررسی کند.

2- پیش از انجام معامله از توان مالی خریدار و نیز چگونگی و زمان پرداخت وجه معامله اطلاع حاصل کنید.

3- اگر خریدار قصد دریافت وام دارد دقیقاً از چگونگی و میزان و زمان اخذ وام اطلاع حاصل کنید.

ت- در باره ی قرارداد:

1- حتماً مبایعه نامه بنویسید و نه قول نامه. بسیاری از حقوق دانان بین این دو نوع قرارداد تفاوت قائلند بدین معنی که قول نامه را قرارداد خرید و فروش نمی دانند بلکه آن را قول و قراری می دانند برای انجام معامله در آینده. در حالی که مبایعه نامه از نظر همه ی حقوق دانان قرارداد معامله است که در آن فروشنده مالی را فروخته و خریدار خریده است و لذا هیچ کس نمی تواند خللی بر آن وارد کند.

2- مشخصات شناسنامه ای و هویتی خریدار و فروشنده به طور دقیق و برابر با مدارک مستند نوشته شود.

3- نشانی خریدار و فروشنده به طور دقیق ثبت شود. در اینجا دقت کنید که در مبایعه نامه ذکر شود: حریدار یا فروشنده در صورت تغییر نشانی باید حتماً بنگاه معاملات ملکی و یا طرف معامله را مطلع و نشانی جدید را اعلام نمایند در غیر این صورت ملاک همان نشانی مندرج در مبایعه نامه است. این موضوع اهمیت دارد چرا که اگر معامله ی شما بر به اشکال بخورد و طرف معامله تغییر نشانی دهد می تواند با این بهانه نسبت به ارسال برگه های اظهار نامه و دیگر اوراق قضایی برای وی اظهار بی اطلاعی کند.

4- مشخصات ملک مورد معامله را به طور دقیق برابر با سند موجود ثبت کنید. متراژ را حتی به سانتی متر ثبت کنید. هر گونه ویژگی که در سند آمده دقیقاً در مبایعه نامه ذکر شود. اگر آپارتمان معامله می کنید شماره انباری و پارکینگ و سایر امکانات و ویژگی های واحد را به طور دقیق ثبت کنید.

5- اگر از پارکینگ به طور مشاع استفاده می شود چگونگی استفاده و عبور و مرور توضیح داده شود.

6- آنچه در ملک موجود است و قابلیت جا به جایی دارد مانند کولر و پکیج و ... همگی ثبت شود.

7- چگونگی پرداخت وجه معامله به طور دقیق ثبت شود. شماره و تاریخ چک ها به طور دقیق ثبت شود.

8- اگر بهای معامله را در قالب چک پرداخت می کنید، حتماً مبلغی را نقداً بپردازید. گاه فروشندگان پس از معامله پشیمان می شوند و چک ها را وصول نمی کنند و با این استدلال که هیچ وجهی دریافت نکرده اند معامله را بر هم می زنند. بنا بر این وجه نقد را فراموش نکنید. کم و زیاد آن مهم نیست. حتی اگر یک صدم و یا یک دویستم (حتی در حد کارت به کارت) معامله را بپردازید، از نظر حقوقی فروشنده بخشی از بهای معامله را گرفته است.

9- اگر ملک ورثه ای و یا شراکتی ست سهم هر یک را به میزان مالکیت به خود او بپردازید. اگر چک می نویسید برای هر یک جداگانه بنویسید. توجه داشته باشید همان طور که در بند قبلی گفته شد حتماً باید مبلغی را نقداً بپردازید بنا بر این اگر مالکان چند نفر بودند جداگانه به هر یک مبلغی نقداً بپردازید.

10- توجه داشته باشید که اگر در مبایعه نامه پشیمانی بنویسید معنی آن این است که معامله قطعی نیست و هر یک از طرفین می توانند تا پیش از انتقال سند قطعی و با پرداخت مبلغ پشیمانی معامله را بر هم بزنند! بنا بر این و با توجه به اینکه گاهی نوسان قیمت ها بسیار شدید است، چنانچه از معامله راضی و خاطر جمع هستید، مبایعه نامه را قطعی بنویسید.

11- پس از نوشتن مبایعه نامه، همه ی مدارک هویتی و نسخه ی مبایعه نامه ی خود را حتماً تحویل بگیرید و از مشاور املاک بخواهید در کمترین زمان ممکن کد رهگیری مبایعه نامه را بگیرد. برخی از مشاوران املاک با این استدلال (گرفتن کد رهگیری) مدارک شناسایی و یا نسخه های مبایعه نامه را نزد خود نگاه می دارند که اشتباه است. کد رهگیری نیازی به نسخه ی خریدار و قروشنده و یا مدارک شناسایی شما ندارد. مشاور املاک با استفاده از نسخه ی خود کد رهگیری را می گیرد و سپس خریدار و فروشنده با مراجعه به بنگاه آن را دریافت می کنند.

12- برای هر گونه قول و قرار خود "وجه التزام" تعیین کنید. یعنی اگر برای روزی معین قراری گذاشتید که طرف معامله ی شما در آن روز متعهد به انجام کاری است (مثلاً سند را انتقال دهد و یا ملک را تحویل دهد) مبلغی را به عنوان وجه التزام تعیین کنید به این معنی که اگر طرف مقابل به تعهد خود عمل نکرد ملزم است روزانه مبلغ ... تومان به شما بپردازد.

13- توجه داشته باشید وجه التزام را به گونه ای تعیین کنید که طرف شما علاوه بر پرداخت وجه مذکور ملزم به انجام تعهد خود نیز باشد. چون گاهی نمی توان هم وجه التزام را گرفت و هم از طرف مقابل خواست که به تعهد عمل کند. بنا بر این و به عنوان مثال اگر برای انجام کار "الف" وجه التزام تعیین می کنید مشخصاً بنویسید که متعهد چنانچه در روز ... تعهد "الف" را انجام نداد علاوه بر اینکه ملزم است روزانه مبلغ ... تومان در وجه آقای/خانم ... بپردازد متعهد است در اسرع وقت نیز تعهد "الف" را انجام دهد و تأخیر در انجام تعهد فقط موجب پرداخت خسارت بیش تر خواهد شد و نه منتفی شدن تعهد.

14- در مبایعه نامه قید کنید که قلم خوردگی ندارد و یا اگر دارد کدام قسمت است (دقیق ذکر شود).

15- اگر بتوانید دو نفر را به عنوان شاهد معامله با خود داشته باشید و مبایعه نامه را به امضای آنان برسانید کارتان را محکم کاری کرده اید.

16- تاریخ انتقال سند قطعی، به همراه شماره دفترخانه ی مورد نظر جهت انتقال سند را دقیقاً ذکر کنید. توجه داشته باشید که روز تعیین شده تعطیل رسمی نباشد. نکته دیگر آنکه اگر خریدار قصد دریافت وام خرید مسکن دارد، بانک عامل، محل دفترخانه را تعیین خواهد کرد.

17- اگر در روز تعیین شده برای انتقال سند، طرف معامله ی شما نیامد، بلافاصله از دفترخانه گواهی حضور خود و نیامدن طرف معامله تان را بگیرید. به یاد داشته باشید که اگر کارتان به شکایت بکشد ملاک قضاوت مقامات قضایی همان برگه دفتر خانه خواهد بود. اگر برای انتقال سند وجه التزام تعیین کرده اید ملاک دادگاه تاریخ گواهی دفتر خانه خواهد بود و اگر گواهی را نگیرید ملاک محاسبه روزی خواهد بود که شکایت کرده اید و بنا بر این ضرر خواهید کرد.

18- در پایان این بند اشاره ای هم به املاک بدون سند و یا املاکی که امکان انتقال سند آن ها نیست می شود. اگر ملکی که خریداری می کنید چنین شرایطی دارد، برگ برگِ مبایعه نامه های قبلی را مشاهده کنید تا به سند مادر برسید. باید مطمئن شوید که در آن بین خلأیی وجود ندارد. یعنی فرضاً صاحب سند اصلی ملک را به نفر «الف» فروخته، او هم به نفر «ب» او هم به «پ» او هم به «ت» او هم به ... تا رسیده به شما. بدین صورت معلوم می شود مشکلی وجود ندارد. اگر هم امکان اخذ امضا و اثر انگشت از صاحب سند مادر فراهم است حتماً این کار را انجام دهید.

چند نکته در باره تحویل ملک:

1- تاریخ تحویل ملک به درستی قید شود.

2- چنانچه ملک در اختیار مستأجر است وضعیت تخلیه و تحویل ملک دقیقاً روشن و ثبت شود. بهترین و مطمئن ترین روش عقد قرارداد جدید اجاره بین خریدار ملک و مستأجر است.

3- چنانچه مالک هستید دست کم پس از آنکه 80 در صد بهای معامله را دریافت کردید ملک را تحویل دهید.

4- اگر مالک قصد دارد پس از انتقال سند برای مدتی در ملک مورد معامله سکونت داشته باشد، به دو روش می توانید اقدام کنید: اول آنکه در بنگاه، اجاره نامه بنویسید که روشی خوب و مطمئن است. دوم آنکه در محضر و هم زمان با انتقال سند، از مالک ضمانت لازم را اخذ کنید (مسئولان دفتر خانه با موضوع آشنا هستند و می دانند چگونه تضمین اخذ کنند).

در آخر تأکید می شود اگر شروط خاصی در معامله هست و یا معامله ویژگی خاصی دارد بهترین راه مشاوره با مشاوران حقوقی ست. اما آنچه آمد کلیاتی بود که رعایت آن در بسیاری از موارد به شما کمک خواهد کرد.

نکته ی مهم: توجه داشته باشید که گاهی افراد سود جو و متقلب با ترفندهایی شما را مجبور خواهند کرد که به آنچه در بالا آمد نتوانید عمل کنید. برخی تلاش می کنند شما را در تله ی رو در بایستی بیندازند؛ برخی تلاش می کنند شما را در مظان اتهاماتی قرار دهند که شما برای تبرئه ی خود مجبور شوید به خواسته ی آنان تن در دهید. مثلاً با گفتن جملاتی همچون «اگر می ترسی بنده با آدم ترسو معامله نمی کنم»، «اونا که میلیاردها میلیارد معامله می کنند مثل شما سخت گیر نیستند!»، «مثل اینکه تا حالا معامله نکردی!»، «دست بند بدم خدمتت که هر وقت خواستی دست بندم بزنی» و امثال این ها کاری خواهند کرد که شما یا در اثر رو در بایستی و یا برای فرار از اتهام و اثبات اینکه هم شجاعت دارید هم حرفه ای هستید و هم همه چیز دان مبایعه نامه را الکی بنویسید و امضا کنید. مراقب باشید در این گونه دام ها نیفتید. خیلی خونسرد بگویید بنده نه شجاعت دارم نه میلیاردرم نه تا الان معامله ی زیادی کرده ام. شروط من این است می خواهید بپذیرید نمی خواهید به سلامت!

پایان